morasha, not yerusha

At the end of the leshonos shel geulah, Hashem promises Eretz Yisrael to us as a "morasha," וְנָתַתִּ֨י אֹתָ֥הּ לָכֶ֛ם מוֹרָשָׁ֖ה.  Netziv explains:

לא לשעה שאתם תהיו בה לבד, אלא אפילו בשעה שאתם גולים ממנה הרי היא שלכם, וכמו שאדם הפורש משדה ירושת אבותיו, לעולם דעתו עליה, ומשים לב שלא לשכוח הליכות אותה אחוזה אולי יזכהו ה׳ לשוב אליה. כך ארץ ישראל היא לנו ״מורשה״ לעד,

Eretz Yisrael remains ours, whether we are physically present there or not.  

I don't know why the Netziv does not say it there, but Torah is also described as a "morashsa,"  מוֹרָשָׁ֖ה קְהִלַּ֥ת יַעֲקֹֽב.  A Jew has a portion in Torah no matter what.  What he does with that portion, whether he/she chooses to develop it or not, is a different story.

Ohr haChaim asks: קשה כי דברי אל עליון דברו טהור הוא כי יוצאי מצרים הם הנכנסים לארץ דכתיב והבאתי אתכם אל הארץ ולא מצינו שכן היה אלא ואת בניהם הביא שמה אבל כל דור יוצאי מצרים מבן עשרים שנה נפלו פגריהם במדבר  Where is the promise of וְהֵבֵאתִ֤י אֶתְכֶם֙ אֶל־הָאָ֔רֶץ if those who left Egypt died in the midbar?

HaKsav vhaKabbalah (see R' Bachyei as well) writes that the answer in a word is this idea of "morasha." 

לא אמר ירושה לרמוז שלא יהיו יורשים אותה, לפי שעתידין היו יוצאי מצרים למות במדבר, אבל יהיו מורישים אותה לבניהם אשר יכנסו לארץ לכן אמר מורשה

A yerusha is something you inherit; a morasha is something you pass on to others to inherit. Chazal tell us that when it came to divide Eretz Yisrael among tribes/families, it was a unique process of המתים יורשׁים את  החיים.  The land was apportioned based on the census of families who left Egypt and only then redistributed to their descendants who actually took possession of the land. 

Torah is מוֹרָשָׁ֖ה קְהִלַּ֥ת יַעֲקֹֽב because what's important is not just what you receive, what you get out of Torah, but also what you give over to the next generation to inherit.  

Agra d'Kallah expands on the link between the morasha of Torah and the morasha of Eretz Yisrael:

תורה וארץ ישראל ירושה הם לנו בלא הפסק, כשם שהגוים אי אפשר להם להתבונן בסודי התורה, כן אין להם נחת בארץ ישראל ואינם מתבוננים בטובה, כענין ושממו עליה אויביכם היושבים בה (ויקרא כו לב), התורה אינה מגלה מסטוריה אלא למהולים (חסר ב' תיבות), כענין שנאמר בנתינת התורה (שמות יט ה) ועתה אם שמוע וכו' ושמרתם את בריתי והייתם לי סגולה מכל העמים, שהוא בדרך סגולה ביותר מכל העמים להבין מסטורין (שלי, כענין) שפירשנו במקומו, כך ארץ ישראל.